Het hotelkantoor: een flexibel kantoor met services dat je betaalt naargelang de behoefte.
Nu de manieren van werken snel evolueren, moet de kantorenvastgoedsector zich absoluut aanpassen. De waarderingscrisis die we doormaken legt twee grote uitdagingen bloot: de transformatie van het gebruik en de daling van de bezettingsgraad. Deze ongeziene context vraagt om innovatieve oplossingen om werkplekken opnieuw waarde te geven. Tussen flexibiliteit, modulariteit en de activering van diensten: ontdek hoe kantoren dynamische en efficiënte sociale hubs kunnen worden.
Nog zo'n tien jaar geleden zaten bedrijven systematisch vastgeketend aan 3/6/9-huurcontracten, wat leidde tot een kostbare onderbenutting of een lastige overbenutting van kantooroppervlakte.
EEN CRISIS VAN HET GEBRUIK…
Al meerdere kwartalen waargenomen, maakt het kantorenvastgoed een diepgaande transformatie door, versterkt door de waarderingscrisis. Twee grote elementen liggen eraan ten grondslag: een crisis van het gebruik en een crisis van de bezetting.
Ten eerste, het gebruik. Historisch gezien duidde het “kantoor” de fysieke plek aan waar je naartoe ging om van 9 tot 18 uur te werken. Vandaag verandert die opvatting, met de massale adoptie van telewerk door bijna 65% van de Franse werkenden (bron: TelusUnique 2024).
Medewerkers voeren hun productietaken thuis uit. Op kantoor daarentegen richten ze zich op socialisering en samenwerking. Daarvoor hebben ze niet langer simpele “open spaces” nodig, vol individuele bureaus, maar een “sociale hub”, een dynamische bijenkorf waar ontmoetingen en interacties voorop staan.
Het “bureau” blijkt uiteindelijk steeds slechter gekozen in onze mooie Franse taal. Oorspronkelijk duidde de term een meubelstuk aan; vandaag staat hij ver af van deze plek die meer dan ooit strategisch is voor onze bedrijven.
…NAAR EEN BEZETTINGSCRISIS
Ook de bezetting van kantoren kent een aanzienlijke daling.
In Île-de-France daalde het aantal bedrijfsvestigingen in kantoren met 8% in 2023 volgens Immostat, met een leegstandspercentage van 8,4%.
Maar achter wat we de leegstand van “niveau 1” zouden kunnen noemen (zijn de oppervlaktes verhuurd of niet), is het over de leegstand van “niveau 2” dat we het voortaan zouden moeten hebben: worden de verhuurde oppervlaktes correct bezet of niet? Want achter die leegstand schuilt de leegstand van niveau 1 van morgen.
De statistieken zijn alarmerend, volgens een CBRE-studie uit 2023:
Een gemiddelde bezettingsgraad van kantoren van 45% en een bezettingsgraad van meer dan 60% bij slechts 12% van de bedrijven met meer dan 5000 werknemers. Bovendien streeft 50% van de bedrijven naar een evenwicht kantoor / werk voor hun werknemers.
Toch zou het gemakkelijk zijn om in een valkuil te trappen: als de bezetting maar de helft bedraagt, waarom zou je die tweede helft aan nutteloze kantoren dan houden? Aangezien die gemiddelde bezettingsgraad van 45% per definitie een gemiddelde is, zou het halveren van de kantooroppervlakte geen duurzame oplossing blijken. Want achter de bezetting lijkt het vermogen om je teams te blijven ontvangen op het spel te staan, net als de volledige medewerkerservaring tijdens piekmomenten.
COMPLEXE INTRAWEEK-VARIATIES
De vaststelling van de Vastgoeddirecteuren (ADI-deliverable mei 2023)
Je moet verder gaan dan die gemiddelde bezettingsgraad van 45% en afdalen naar het niveau van de week om de zogenaamde "intraweek"-variaties te ontdekken. Zij zijn het immers die een grote uitdaging vormen voor de beheerders van vastgoedportefeuilles.
Wanneer 50% van de oppervlakte twee dagen per week bezet is, vertegenwoordigen de overige 50% een enorme kost voor een zeer korte gebruiksduur. 43% van de werknemers komt trouwens vooral naar kantoor om hun collega's te zien (Comet x YouGov 2023).
Toch zou het halveren van de oppervlakte schadelijke gevolgen hebben: aantasting van de medewerkerservaring, minder bezoekers en impact op de bedrijfscultuur.
De intraweek-variaties in de vorm van een "M"-curve illustreren hoe complex het gebruik van kantoren vandaag is, tegenover een schijnbaar eenvoudig alternatief: een tweede kostenpost in de resultatenrekening behouden die structureel onvoldoende efficiënt is (de status quo), of die oppervlaktes en dus de bijbehorende kost aanzienlijk verkleinen, en dan beslissen om je teams niet langer te ontvangen wanneer ze willen samenkomen maar hen te dwingen binnen een voortaan beperkte capaciteit te passen. Er tekent zich echter een derde weg af.
In plaats van de oppervlakte drastisch te verkleinen, kunnen bedrijven de inrichting en het gebruik van hun ruimtes herdenken om ze flexibeler te maken, beter afgestemd op de wisselende behoeften van medewerkers. Door te proberen het manicheïsche alternatief te ontstijgen tussen de starheid van huurcontracten en de flexibiliteit van oplossingen met kantoren en vergaderzalen op aanvraag. Door beide te combineren om het beste van twee werelden te krijgen.
EEN OPLOSSING: HET “HOTELKANTOOR”
Tegenover dit dilemma tussen starheid en aanzienlijke kosten lijkt het “hotelkantoor” op te duiken als een hybride oplossing die lange huurcontracten en flexibele verhuur combineert.
42% van de bedrijven wil voortaan flexibele huurcontracten waarbij alleen de daadwerkelijk gebruikte ruimtes worden betaald (CBRE 2023). Die vraag laat zich verklaren door het lage wekelijkse gebruik van traditionele kantoren.
De centrale visie achter dit concept van het “hotelkantoor” gaat terug naar de essentie zelf van waar flexibiliteit voor dient: ze is gemaakt om niet-permanente, onzekere, kortlopende behoeften of behoeften zonder echt zicht op de toekomst te begeleiden. Wat niet het geval is voor 100% van de kantooroppervlakte die een speler nodig heeft, wat zijn sector of omvang ook is.
Het “hotelkantoor” combineert ruimtes die duurzaam worden gehuurd in de vorm van langetermijncontracten met een flexibel aanbod op dezelfde site. Door 50% van de oppervlakte in een klassiek huurcontract te houden, verzekeren bedrijven de stabiliteit van hun toekomstige behoeften. De voorspelbare behoeften, met een zeer hoge mate van zekerheid, die daardoor het tekenen van een lang tot zeer lang huurcontract mogelijk maken. De overige 50% van het verbruik wordt structureel gekenmerkt door een grote onzekerheid in de voorspelbaarheid van de behoefte en/of een beperkt aantal momenten van bezetting. Die ruimtes zijn flexibel en modulair (kantoren op aanvraag/coworking gehuurd voor enkele maanden of een jaar, vergaderzalen op aanvraag voor enkele uren of een dag...), naargelang de punctuele behoeften, en met de intensiteit aan diensten die geval per geval nodig is (kant-en-klaar aanbod, eventcatering, tech-ondersteuning, conciërgerie, enz).
Voorbeeld van een “hotelkantoor”-gebouw:
- Verdiepingen 9 & 10: kortlopende verhuur (12-24 maanden) in coworking
- Verdiepingen 6 tot 8: flexibele verhuur van vergader-/eventzalen
- Verdiepingen 1 tot 5: permanente basis in lange klassieke huurcontracten (6-9 jaar)
Door dit model te hanteren optimaliseren bedrijven hun ruimtes, verlagen ze onnodige kosten en passen ze zich aan de wekelijkse variaties aan, terwijl ze de medewerkerservaring en de bedrijfscultuur behouden.
WELKE VOORDELEN EN VOOR WIE?
Voor de medewerkers zit de winst in de beleving. Om te beginnen: weg met de onpersoonlijke kantoren! Het “hotelkantoor”, een echte leefplek, biedt zijn warme gastvrijheid en zijn ruimtes gewijd aan samenwerking en socialisering. Vooral: gedaan met de gespannen dagen waarop niemand een plek heeft. De flexibele ruimtes, enkel op aanvraag verbruikt en betaald, passen zich dag na dag aan.
Voor de bedrijven is de winst organisatorisch en financieel: eenvoudige aanpassing van de oppervlakte naargelang de groei (van jaar tot jaar) of de behoeften van de dag (ruimtes aanpassen en betalen naargelang de drukte), zonder je zorgen te maken over ruimtelijke beperkingen. Bijna de helft van de vastgoedkostenpost in de resultatenrekening wordt flexibel (geen verbruik = geen kost), voor een globaal kostenplaatje dat identiek is aan het traditionele model, of zelfs een pure besparing voor de gebruiker. Flexibiliteit en een vertienvoudigde medewerkerservaring, zonder daarom meer te betalen: het beste van twee werelden.
Voor de investeerders, het “hotelkantoor” maakt het mogelijk een stevige EBITDAR te genereren dankzij gediversifieerde financiële stromen: lange huurcontracten, flexibele verhuur die meer marge oplevert, en het vasthouden van gebruikers die hun huurcontract hebben getekend via een ongezien flexibel en servicegericht aanbod.
EEN WINNEND ECONOMISCH MODEL
Financieel steunt het “hotelkantoor” op flexibiliteit en schaalvoordelen. De oppervlaktes in lange huur maken het mogelijk langere huurtermijnen en Prime-huurprijzen veilig te stellen, omdat ze profiteren van de premiumdiensten van het geheel. Omgekeerd kunnen de oppervlaktes die als kantoren en vergaderzalen op aanvraag worden uitgebaat, voor een operator die efficiënt weet te opereren, een vermogen betekenen om een sterk verhoogde huur te betalen dankzij de EBITDA-generatie.
Tot slot een belangrijk voordeel voor de gebruiker: één enkele plek waar hij al zijn behoeften vindt, of zelfs één enkel contract dat zijn klassieke huurovereenkomst en een portefeuille flexibele oppervlaktes (coworking, vergaderzalen...) bundelt. Dat alles uitgebaat door één enkele speler, tegenpartij van het gebruikende bedrijf.
Het kantoor is voortaan niet langer gewoon een werkplek, maar het zenuwcentrum van het bedrijf, een plek van samenwerking en socialisering. Het kantoor is voortaan ook veel meer dan een kostenpost, maar een product dat je per gebruik betaalt. Net als de auto, die zijn revolutie al meer dan twintig jaar geleden doormaakte. Het is een product dat zich aanpast aan de behoeften van zijn consumenten, die er trouwens voortaan twee zijn: het gebruikende bedrijf en zijn werknemers. Door het gebruik te herdenken en servicegerichte en flexibele oplossingen te omarmen, maakt het “hotelkantoor” het mogelijk om kantoorvastgoed duurzaam opnieuw waarde te geven, en draagt het zo bij om het uit de crisis van gebruik en waarderingen te halen waarin het zich sinds de Covid19-pandemie bevindt.
Flexibiliteit brengen in het vastgoed is voor de spelers die het bezitten geen optie meer, maar een noodzaak, op het risico af deze evolutie in het gebruik van kantoren aan zich voorbij te zien gaan (zoals Nokia de digitale fotografie de analoge fotografie zag verdringen, zonder ze te grijpen). Wat de verdeling van de waarde en de banden -morgen noodzakelijkerwijs nog sterker- tussen eigenaar en operator hertekent.
Want wie wil deze paradigmaverschuiving aan zich voorbij zien gaan zonder er een centrale rol in te spelen?
