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Presse 12.02.20

BUSINESS IMMO : mais qu'est-ce qui fait courir les investisseurs à La Défense ?

BUSINESS IMMO : mais qu'est-ce qui fait courir les investisseurs à La Défense ?

60 ans passés, La Défense – là où se concentrent 500 sociétés dont 41 % sont internationales –observe l’avenir avec optimisme, voire avec une certaine euphorie. Et pour cause… Si le célèbre jeu de société Monopoly s’apprêtait à sortir une édition spéciale sur le plus grand quartier d’affaires européen, ce- lui-ci serait animé par un mercato ininterrompu d’investisseurs internationaux se disputant les immeubles de grande hauteur. « Cet engouement des étrangers démontre plus que jamais que si vous êtes un investisseur présent en Europe, vous ne pouvez pas être absent de La Défense », observe Éric Don- net, directeur général de Groupama Immobilier. Des investisseurs internationaux qui représenteront, pour l’exercice 2019, 60 % des volumes d’engage- ment sur ce territoire de 564 ha. « C’est un nouveau paradigme pour ce quartier d’affaires : les acteurs domestiques ont été supplantés par les investiseurs internationaux », relate Nils Vinck, Head of Capital Markets de Cush- man & Wakefield (C&W).

La grande nouveauté, c’est l’appétit des acteurs asiatiques. Ces derniers ayant signé peu ou prou pour 2 Mds€ sur 3,5 Mds€ transactés. « Pour connaître un pareil millésime à l’investissement, il faut remonter à 2017 et 2007 où
3,4 Mds€ avaient été déployés », rappelle Magali Marton, directrice du département Research France de C&W. Au rayon des tours qui auront fait chavirer la tête des Sud-Coréens en 2019, citons Eqho, dont 49 % ont été cédés par Icade à NH Investment & Securities pour 365 M€, ou même Majunga (850 M€) dans l’escarcelle de Mirae Asset Daewoo, en duo avec Amundi Immobilier. Deux acquisitions auxquelles s’additionnent les ventes de CBX (450 M€) à Hines, pour le compte d’un club deal formé par Hana Financial Investment et Daishin Securities, et de la tour Europe à Korea Investment & Securities

(280 M€). Mais également PB6, raflée par GIC, moyennant un ticket de 550 M€. Quant aux Américains, d’ordinaires proactifs, ils remportent… un seul trophée à l’investissement via le fonds Ares Management : la tour W (300 M€).

 

Rendement initial attractif

Comment expliquer un tel engouement des Sud-Coréens ? « Nous n’avons pas besoin de faire de la pédagogie auprès de ces investisseurs : La Défense de- meure très bien identifiée par ces derniers, lesquels peuvent l’associer au quartier des affaires de Séoul, celui de Yeouido par exemple, ou de toutes les mégapoles où ils investissent », répond Didier Unglik, président de l’Étoile Properties et représentant de NH dans le deal Eqho. Surtout, La Défense pré- sente « des produits tertiaires récents de très bonne facture qui, pour la plu- part, dépassent les 200 M€ et offrent a minima 4 % de rendement initial contre moins de 3 % dans le QCA parisien », embraye Boris Cappelle, PDG de Savills France. D’une façon générale, l’Asie, profitant d’un effet de change intéressant, se révèle être très… européiste et de surcroît francophile. « Les actifs immobiliers européens offrent une prime d’échange de devises au lieu d’occasionner des coûts, stipule Jean-Marc Coly, directeur général d’Amundi Immobilier. Ainsi, le taux de change entre le won et l’euro leur offre 100 à 130 points de base de rendement supplémentaire dans les transactions. »

 

Possible retour des zinzins

Agissant sous le prisme d’une approche très financière, les Sud-Coréens ont posé leurs valises dans le 4e quartier d’affaires le plus attractif du monde pour des raisons notamment de « mutualisations des risques et de diversification », analyse Nicolas Verdillon, Managing Director Investment Properties chez CBRE. Et d’ajouter : « L’interminable Brexit déroute les flux de la Grande-Bretagne vers l’Europe continentale. » Pour autant, ces investissements colossaux venus du continent asiatique devraient marquer le pas dès 2020. « Cette séquence sud-coréenne ne devrait pas se réitérer à court terme : ces investisseurs doivent digérer leurs acquisitions, puis les syndiquer auprès d’institutionnels domestiques », appuie Boris Cappelle. Un retrait qui stipulerait, se- lon plusieurs spécialistes, le retour par la grande porte des zinzins tricolores à La Défense. Toutefois, en l’absence de produits de taille critique, leurs velléités à l’investissement pourraient rester vaines. Sauf si ces derniers prenaient des positions en péri-Défense – à l’instar de Swiss Life Asset Managers France (SLAM). Si l’assureur helvétique vient de rafler, pour plus de 100 M€, l’im- meuble In Défense dans le quartier des Groues à Nanterre, il devrait, selon nos sources, officialiser prochainement l’acquisition en Vefa de l’écocampus d’Engie à La Garenne-Colombes, pour plus de 1 Md€. Un méga-complexe de 120 000 m2 regardé, dans le cadre d’un processus compétitif de cession, par… les Sud-Coréens, Abu Dhabi Investment Authority (Adia) et Sogecap. À l’in- verse d’un potentiel recul des investissements, La Défense va remplir son pipeline de bureaux de façon exponentielle dès 2020.

 

Landscape et Alto en approche

D’abord avec Trinity : un projet de 49 000 m2 porté par URW derrière son Cnit. Ensuite, avec Alto – un opus tertiaire de 51 000 m2 né sur les cendres de l’ensemble Les Saisons, à Courbevoie. Raflée en 2016 par LaSalle Investment Management pour le compte d’Adia, la tour disposera d’un parvis urbain de
2 000 m2. « Alto cultivera également sa différence avec une façade en écailles double peau, un rooftop végétalisé et des ascenseurs double pont desservant l’intégralité de la tour », esquisse Beverley Shadbolt, Country Manager France de LaSalle IM. Enfin, à Puteaux, les tours Pascal – commandées par IBM en 1983 – basculent dans le XXIe siècle sous l’appellation « Landscape ». Copropriété d’Altarea Cogedim Entreprise et Goldman Sachs, « cet ensemble aura la particularité de rassembler deux tours en une sur près de 70 000 m2, argumente Adrien Blanc, président d’Altarea Cogedim Entreprise. À l’intérieur, nous déclinerons des concepts de restauration très parisiens, tels que John Weng et King Marcel, et confierons la gestion et l’animation des services à Comet Meetings ».

 

Combats en coulisses

Aux mauvaises langues qui prédisent que ces deux produits ne sont pas en- core commercialisés, Adrien Blanc rappelle qu’historiquement « les projets de bureaux à La Défense ont toujours été loués après leurs livraisons et non l’in- verse, sauf commande d’un utilisateur, à l’instar de Total pour The Link. » Un projet qui aura marqué l’actualité de La Défense début 2018. Et pour cause : l’État refusait d’accorder l’agrément bureau à l’investisseur – en l’occurrence Groupama Immobilier – au prétexte que « le choix de Total quadruplerait les surfaces d’activités sur ce site déjà déséquilibré ». Par Toutatis, nous sommes dans un quartier historiquement fait de… bureaux ! Depuis, l’agrément, les permis de démolir et de construire ont été délivrés. Surtout, cet épisode a levé le voile sur les combats que se livrent, en coulisses, les investisseurs pour dé- fendre leurs poules aux œufs d’or à La Défense. « The Link a pu souffrir de la pression et de la compétition féroce exercées par l’un des barons de La Défense », confie un observateur du quartier d’affaires. Ce dernier projetait ni plus ni moins de réaliser un projet de 170 000 m2 similaire à celui de Groupa- ma Immobilier sur le site de l’immeuble Galilée. Mais, faute ne pas avoir dé- posé de permis de construire dans les 12 mois qui ont suivi l’obtention de l’agrément, « le programme est tombé à l’eau au profit d’une restructuration moins ambitieuse de l’actif existant », poursuit la même source.

 

Risque de surchauffe

Bien qu’aucun risque locatif ne plane à l’horizon pour The Link ou la tour Saint-Gobain, il en est tout autrement pour ses consœurs Hekla, Sisters,
CB3 ou encore Les Miroirs… Surtout si l’on se place dans une perspective à horizon cinq ans où seront livrés près de 450 000 m2 nouveaux en immobilier de bureau. Un demi-million de mètres carrés s’additionnant aux 3,5 millions existants. « Au regard de la vague de produits neufs de grand gabarit à venir, les propriétaires sont parfois amenés à ajuster leurs stratégies locatives, notamment en abaissant leur seuil de division, afin de tirer profit de la bonne dynamique du marché < 5000 m2 », répond Éric Siesse, directeur général ad- joint de BNP Paribas Real Estate Transaction France. Et d’ajouter : « La Défense a toujours été un marché cyclique voire erratique. Le temps de gestation des opérations tertiaires y est plus long que sur n’importe quel autre marché tertiaire francilien. » Le quartier d’affaires a une carte à jouer face à un marché parisien ultra-saturé et où les grands volumes manquent terriblement.

« Face à un loyer “prime” de 880 € HT/m2/an atteint dans Paris QCA, La Défense apparaît particulièrement attractive à 530 €/m2, soit un différentiel de 350 € ! », poursuit Éric Siesse. De quoi inspirer des propriétaires pour augmenter les prix à la commercialisation ? Et de surcroît, agiter le spectre d’un nouveau coup de chaud sur le marché locatif de La Défense ? « Bien que les erreurs du passé aient été retenues, face à l’arrivée de grands volumes neufs, les investisseurs auront tout intérêt à ne pas être trop gourmands au risque d’envoyer de mauvais signaux à l’ensemble marché », estime Nicolas Verdillon de CBRE. Il est vrai que tout le monde a encore en mémoire qu’à la livraison de nouveaux développements en 2006, certains propriétaires demandaient jusqu’à… 680 € HT/m2/an.

 

Les petites surfaces plébiscitées

Avec 164 000 m2 disponibles au T3 2019, il a indéniablement manqué, ces deux dernières années, des produits neufs ou récents « aussi bien pour les grands gabarits d’actifs que pour les surfaces de taille intermédiaire », assure Magali Marton. Conséquence : en 2019, la demande placée devrait afficher un peu moins de 100 000 m2 au compteur, contre 170 000 m2 en moyenne décennale. « Le marché locatif, stimulé par les petites surfaces entre 1 000 et

5 000 m2, justifie que La Défense n’est plus le monopole des grands utilisateurs et qu’un écosystème économique diversifié s’établit durablement avec de nouveaux entrants », observe Didier Unglik de L’Étoile Properties. En somme, le quartier d’affaires ne tournerait plus sur lui-même comme jadis, s’éloignant peu à peu de sa clientèle historiquement endogène. Le meilleur exemple pour illustrer ce nouveau paradigme c’est l’arrivée en fanfare des coworkers, à l’instar de la prise à bail de 15 000 m2 réalisée par WeWork dans les Collines de l’Arche. Enfin, si le taux de vacance fleurte avec les 4,5 % (contre 8 % historiquement), au regard des livraisons attendues, celui-ci va repartir à la hausse, et ce, dès ce mois de décembre.

 

Reconquérir l’urbain

Que manque-t-il finalement à La Défense pour séduire davantage les utilisateurs comme les investisseurs et renforcer son attractivité ? Plus de mixité, d’usages et une reconquête de l’urbain indéniablement ! Trois piliers au cœur de la stratégie déployée depuis plusieurs années par Marie-Célie Guillaume, directrice générale de Paris La Défense. « J’aimerais que le quartier soit désormais connu pour ses espaces publics, confie-t-elle. Que l’on y pense pour la vie qui s’y développe avec des loisirs, du sport, de la culture… Bien sûr, je n’oublie pas le monde du travail, bien entendu, mais je tiens à ce que l’on se détache de cette image du film Playtime de Jacques Tati où l’on voit des étages remplis d’alcôves déshumanisées. » En dépit de ces nombreux atouts, d’importants enjeux restent à relever. Dont la saturation de la desserte en transports en commun aux heures de pointe. Certes, Eole devrait entrer en service à l’horizon 2022 et soulager ainsi le réseau existant. Pourtant, d’ici là, la construction de près de 500 000 m2 supplémentaires de bureaux ne devrait pas arranger les choses. « De quelle manière les réseaux existants peuvent-ils absorber encore un tel afflux de population sur un même lieu ? », s’interrogeait il y a un an l’Institut du financement des professionnels de l’immobilier (IFPImm) à l’occasion de la sortie d’un livre blanc sur l’attractivité de l’Île-de- France à l’horizon 2030.

 

Marie-Célie Guillaume, directrice générale de Paris La Défense

« Nous voulons redonner sa noblesse à l’horizontalité dans le quartier »

© Cécilia Garroni Parisi

Business Immo : Quel est le positionnement de Paris La Défense vis-à-vis de vos concurrents ?

Marie-Célie Guillaume : Notre ancienneté, loin d’être un frein, est plutôt la preuve que nous avons réussi à nous adapter aux nouveaux usages et aux nouveaux besoins des entreprises. C’est d’ailleurs un axe stratégique de l’établissement : La Défense, quartier de travail, doit devenir une destination de culture, de loisirs et de sport. La qualité de notre offre immobilière nous avantage fortement et nous sommes dans le peloton de tête sur l’ensemble des autres critères, alors que d’autres quartiers sont très performants sur un critère, mais à la peine sur les autres. C’est ce qui peut qualifier Paris La Défense : un quartier équilibré entre offre immobilière, proximité des centres de décision et capacité à attirer les talents.

BI : Qu’est-ce que qui vous différencie des autres grands quartiers d’affaires ?

MCG : La Défense offre à ses utilisateurs le plus vaste espace piéton d’Europe. À l’heure où toutes les métropoles cherchent à rendre l’espace public aux piétons, c’est un atout considérable. En particulier pour transformer le quartier en lieu de vie. Au-delà, notre principal atout est l’excellente desserte du quartier d’affaires par les transports en commun, qui va être encore améliorée avec Eole et la ligne 15. Sur le plan de la gouvernance, le fait d’avoir un établissement en charge de l’aménagement et de la gestion, véritable guichet unique, nous permet d’avoir un rapport privilégié avec les investisseurs, mais aussi avec les utilisateurs du quartier.

BI : Quid de votre projet urbain et de quartier de ville ?

MCG : La Défense a longtemps été considérée uniquement dans sa verticalité. Nous voulons redonner sa noblesse à l’horizontalité dans le quartier, et notamment à la dalle qui permet de créer le lien entre les tours. La première richesse de La Défense, c’est la formidable concentration de talents qui s’y trouvent. Encore faut-il que ces talents puissent constituer une communauté et créer ensemble de la valeur. Mon ambition est de faire de l’espace public horizontal le socle commun de cette communauté, en y multipliant les opportunités de création de lien social. Cela se traduit par des concerts, des animations sportives ou des jardins partagés. La reconquête de la sous-dalle va également y contribuer, tout comme nous l’avons déjà prouvé avec Oxygen et Table Square. Mais surtout, nous disposons d’une formidable réserve de foncier de plus de 40 000 m2. Celle-ci fait actuellement l’objet d’un dialogue compétitif avec cinq groupements d’architectes, pour y créer de nouveaux lieux ouverts au public. Le travail de réflexion est en cours, mais nous aurons de belles annonces en 2020.

 

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